Declaración de la Renta
Alquilar una vivienda, una habitación o un apartamento a través de Airbnb puede generar unos ingresos adicionales, pero esos ingresos tienen consecuencias fiscales que conviene conocer antes de presentar la Declaración de la Renta.
La pregunta más habitual es sencilla: ¿cómo se declaran los ingresos de Airbnb? La respuesta depende de cómo se desarrolla el alquiler, de los servicios que se prestan al huésped y de la situación fiscal del propietario.
En este artículo explicamos cómo tributa un alquiler turístico en España, qué gastos pueden ser deducibles en el IRPF, cuándo puede existir obligación de repercutir IVA, qué ocurre con las comisiones de Airbnb y qué información pueden comunicar las plataformas a la Agencia Tributaria.
Los ingresos obtenidos mediante Airbnb no dejan de ser ingresos sujetos a tributación por el hecho de cobrarse a través de una plataforma digital. La forma de declararlos dependerá de las características concretas del alquiler.
¿Hay que declarar los ingresos obtenidos a través de Airbnb?
Sí. Si eres residente fiscal en España y obtienes ingresos por alquilar una vivienda o parte de ella a través de Airbnb, esos ingresos deben tenerse en cuenta en tu tributación.
El hecho de que cobres el dinero a través de Airbnb, mediante transferencia bancaria o por cualquier otro sistema de pago no cambia su naturaleza fiscal.
Para un propietario particular que alquila un inmueble sin desarrollar una actividad económica en los términos previstos por la normativa del IRPF, lo habitual es que los ingresos se integren en la Renta como rendimientos del capital inmobiliario.
Sin embargo, existen situaciones en las que el alquiler puede considerarse una actividad económica. Por eso, antes de decidir cómo declarar los ingresos, es necesario analizar las características concretas de la actividad.
¿Cómo se declaran los ingresos de Airbnb en el IRPF?
Cuando el alquiler turístico genera rendimientos del capital inmobiliario, el cálculo no consiste simplemente en sumar el dinero que Airbnb ha ingresado en la cuenta bancaria.
En términos generales, hay que partir de los ingresos íntegros obtenidos y restar aquellos gastos que tengan la consideración de deducibles conforme a la normativa y que estén relacionados con la obtención de dichos ingresos.
Además, cuando el inmueble no ha estado alquilado durante todo el año, determinados gastos deben imputarse de forma proporcional al período durante el que el inmueble haya estado efectivamente alquilado.
EJEMPLO. Imagina que alquilas tu apartamento a través de Airbnb durante 90 días al año.
Los ingresos obtenidos durante esos 90 días deberán declararse y, para calcular el rendimiento correspondiente, determinados gastos anuales relacionados con el inmueble deberán imputarse teniendo en cuenta el período en que el inmueble estuvo alquilado (esos 90 días).
La Agencia Tributaria establece que, para determinar el rendimiento neto del alquiler, pueden deducirse los gastos necesarios para obtener los rendimientos, correspondientes al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado, así como la amortización que corresponda.
¿Los ingresos de Airbnb son rendimientos del capital inmobiliario o de una actividad económica?
Esta es una de las cuestiones más importantes y también una de las que más confusión genera.
Que un inmueble se alquile a turistas no significa automáticamente que todos los ingresos tengan la consideración de rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF.
La Agencia Tributaria distingue entre los alquileres en los que el propietario se limita a ceder temporalmente el uso del inmueble y aquellos en los que existe una verdadera organización de medios para desarrollar una actividad económica.
También es relevante la prestación de determinados servicios propios de la industria hotelera.
Cuando se limita a alquilarse el inmueble
Si el propietario pone a disposición del huésped la vivienda o apartamento y no presta servicios propios de la industria hotelera, los ingresos pueden tener la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que no concurran otras circunstancias que determinen la existencia de una actividad económica.
Cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera
La situación puede cambiar cuando, además del alojamiento, se prestan servicios característicos de la industria hotelera.
Entre los ejemplos que contempla la Administración tributaria se encuentran determinados servicios de recepción y atención permanente y continuada, la limpieza periódica del inmueble durante la estancia o el cambio periódico de ropa de cama y baño.
En estos casos, los ingresos pueden calificarse como rendimientos de actividades económicas.
¿Qué gastos puedo deducir de un alquiler turístico?
Una de las principales cuestiones para calcular correctamente el rendimiento del alquiler es identificar los gastos que pueden considerarse fiscalmente deducibles.
Con carácter general, la normativa permite deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y puedan justificarse adecuadamente.
Entre los gastos que pueden resultar deducibles, según las circunstancias de cada caso, se encuentran:
- Intereses y otros gastos de financiación relacionados con la adquisición o mejora del inmueble.
- Gastos de conservación y reparación.
- Determinados tributos y recargos que recaigan sobre el inmueble y sean deducibles.
- Cantidades satisfechas por servicios y suministros cuando correspondan al período y al uso del inmueble alquilado.
- Primas de seguros relacionadas con el inmueble.
- Gastos de administración, vigilancia, portería o servicios similares cuando sean necesarios para obtener los ingresos.
- Cantidades satisfechas a terceros por servicios relacionados con el alquiler, cuando cumplan los requisitos para su deducción.
- Amortización fiscalmente deducible del inmueble y de los bienes cedidos conjuntamente con él, cuando corresponda.
- Comisiones y determinados gastos cobrados por la plataforma de intermediación, cuando sean fiscalmente deducibles.
No obstante, no todos los gastos de una vivienda pueden deducirse automáticamente. Debe existir una relación con la obtención de los ingresos y deben cumplirse las condiciones previstas por la normativa.
¿Puedo deducir la comisión que cobra Airbnb?
La comisión que cobra Airbnb por sus servicios de intermediación puede formar parte de los gastos relacionados con la obtención de los ingresos, siempre que se cumplan los requisitos fiscales para su deducción.
Es importante conservar la documentación que permita acreditar tanto los ingresos obtenidos como las cantidades satisfechas a la plataforma.
EJEMPLO. Comisiones de Airbnb
Si Airbnb te abona 900 euros por una reserva y retiene una cantidad en concepto de comisión antes de transferirte el importe, no deberías limitar tu análisis fiscal al dinero que finalmente llega a tu cuenta bancaria. Es necesario revisar el detalle de la operación y la documentación disponible para determinar correctamente los ingresos y los gastos que corresponden.
¿Los gastos se pueden deducir durante todo el año?
No necesariamente.
Cuando el inmueble solo está alquilado durante una parte del año, los gastos que correspondan al período de alquiler deben calcularse teniendo en cuenta ese período. La Agencia Tributaria establece expresamente que, para determinar el rendimiento neto, se deducen los gastos necesarios para obtener los rendimientos correspondientes al tiempo en que el inmueble haya estado alquilado.
Esto es especialmente importante en los alquileres turísticos, porque es habitual que el propietario utilice el inmueble durante determinados períodos y lo ofrezca a huéspedes durante otros.
EJEMPLO. Gasto proporcional por alquiler de una parte del año.
Si un seguro anual de la vivienda cuesta 600 euros y el inmueble ha estado destinado al alquiler durante seis meses, habrá que analizar la parte del gasto que corresponde al período de alquiler. No significa que automáticamente pueda deducirse el 100% del seguro por el mero hecho de que la póliza esté relacionada con la vivienda.
¿Los alquileres turísticos tienen una reducción en el IRPF?
Los alquileres turísticos no pueden beneficiarse de las reducciones previstas para los arrendamientos de viviendas destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
La Agencia Tributaria mantiene expresamente este criterio: las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no resultan aplicables a los alquileres turísticos porque su finalidad es cubrir una necesidad temporal y no una necesidad permanente de vivienda.
¿Hay que pagar IVA por alquilar una vivienda en Airbnb?
Esta es otra de las preguntas más habituales y la respuesta depende de los servicios que se presten al huésped.
Con carácter general, el alquiler de un apartamento turístico en el que el propietario se limita a poner el inmueble a disposición del huésped, sin prestar servicios propios de la industria hotelera, está exento de IVA.
En cambio, cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, el alquiler deja de estar exento y puede quedar sujeto al IVA al tipo reducido del 10%, en los términos establecidos por la normativa.
La Agencia Tributaria menciona, entre otros, servicios como la recepción y atención permanente y continuada, la limpieza periódica durante la estancia o el cambio periódico de ropa de cama y baño.
Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, el alquiler tributará al 10%. (Fuente: Agencia Estatal de Administración Tributaria, información sobre tributación del alquiler de apartamentos turísticos)
La clave está en los servicios: no basta con preguntarse si el inmueble se anuncia en Airbnb. Para determinar la tributación en IVA hay que analizar qué se ofrece realmente al huésped y cómo se presta el servicio.
¿Tengo que hacerme autónomo para alquilar una vivienda en Airbnb?
No existe una respuesta universal que dependa únicamente de utilizar Airbnb.
La obligación de darse de alta como autónomo está relacionada con la existencia y características de una actividad económica, no con el hecho de utilizar una plataforma concreta para encontrar huéspedes.
Por tanto, no debe afirmarse de forma general que todo propietario que anuncia una vivienda en Airbnb tenga que darse de alta como autónomo, ni tampoco que ningún anfitrión tenga que hacerlo. Hay que analizar cómo se desarrolla la actividad y las circunstancias concretas del caso.
Cuando el alquiler se desarrolla como una actividad económica, además, pueden existir otras obligaciones fiscales, contables y administrativas que deben revisarse.
¿Airbnb informa a Hacienda de los ingresos?
Las plataformas digitales están sometidas a obligaciones de información que permiten a las Administraciones tributarias recibir determinados datos sobre las actividades realizadas por sus usuarios.
En este ámbito resulta especialmente relevante la Directiva DAC7, que establece obligaciones de información para determinados operadores de plataformas digitales.
En España, estas obligaciones se articulan, entre otras medidas, mediante el modelo 238, utilizado para comunicar información sobre determinadas actividades realizadas a través de plataformas.
Entre las operaciones sujetas a comunicación se encuentra el arrendamiento o cesión temporal de uso de bienes inmuebles.
¿Qué es DAC7 y cómo afecta a los anfitriones de Airbnb?
DAC7 es el nombre con el que se conoce a la Directiva (UE) 2021/514, que amplió las obligaciones de información de los operadores de determinadas plataformas digitales.
En el caso de los alquileres de inmuebles, la información que puede comunicarse incluye datos identificativos del vendedor o arrendador, información sobre el inmueble, la contraprestación obtenida y el número de actividades o períodos de alquiler, entre otros datos previstos por la normativa.
Esto permite a las Administraciones tributarias disponer de información sobre determinadas operaciones realizadas a través de plataformas digitales.
Por ello, no es recomendable pensar que los ingresos obtenidos mediante Airbnb quedan fuera del control de Hacienda porque el cobro se realice a través de una plataforma.
¿Sigue existiendo el modelo 179 para los alquileres turísticos?
No para los ejercicios 2024 y siguientes.
El antiguo modelo 179, relacionado con la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, dejó de utilizarse para los ejercicios 2024 y siguientes como consecuencia de la nueva obligación de información de determinadas actividades de los operadores de plataformas.
Actualmente, el marco informativo se articula mediante las obligaciones vinculadas al régimen DAC7 y, entre otros instrumentos, el modelo 238.
¿Hacienda puede saber cuánto gano con Airbnb?
Las obligaciones de información de las plataformas hacen posible que la Administración tributaria reciba información sobre determinadas actividades realizadas a través de ellas.
Por este motivo, es importante que los datos que el propietario declara sean coherentes con la documentación de sus reservas, ingresos, gastos y períodos de alquiler.
Además, Airbnb dispone de herramientas que permiten al anfitrión consultar y descargar información sobre sus ingresos y transacciones, por lo que es recomendable conservar esta documentación junto con las facturas y justificantes de los gastos relacionados con el inmueble.
¿Cómo calcular los ingresos de Airbnb que tengo que declarar?
Una forma sencilla de organizar la información consiste en separar cuatro conceptos:
- Ingresos obtenidos: las cantidades correspondientes a las reservas y demás conceptos que deban computarse fiscalmente.
- Comisiones y gastos de la plataforma: deben identificarse y documentarse correctamente.
- Gastos del inmueble: aquellos que puedan tener la consideración de deducibles y que correspondan al período de alquiler.
- Período de alquiler: es fundamental saber qué días estuvo el inmueble efectivamente destinado al alquiler y qué períodos permaneció a disposición del propietario.
A los ingresos obtenidos habrá que restarle las comisiones y el resto de gastos fiscalmente deducibles teniendo en cuenta el período en el que el inmueble ha estado alquilado.
Por lo tanto, el cálculo real depende de las características del inmueble, del período de alquiler, de los gastos soportados y de la calificación fiscal de la actividad.
¿Qué ocurre si solo alquilo una habitación por Airbnb?
Alquilar una habitación de la vivienda habitual o de otro inmueble a través de Airbnb también puede generar ingresos sujetos a tributación.
La forma de declararlos dependerá de las circunstancias concretas del alquiler. Entre otros aspectos, habrá que determinar qué parte del inmueble se ha destinado al alquiler, durante cuánto tiempo y qué gastos están relacionados con la obtención de esos ingresos.
Cuando se alquila únicamente una parte de una vivienda, es especialmente importante realizar correctamente la imputación proporcional de los gastos que correspondan.
¿Qué ocurre si el propietario no es residente fiscal en España?
Si el propietario del inmueble no es residente fiscal en España, la tributación no se analiza de la misma manera que en el caso de una persona residente.
Los ingresos derivados de un inmueble situado en España pueden quedar sometidos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), además de las obligaciones que puedan corresponder según la situación concreta del contribuyente.
Por tanto, un propietario no residente que alquile un inmueble situado en España a través de Airbnb debería analizar específicamente su situación fiscal antes de presentar sus declaraciones.
Además de los impuestos, ¿hay otros requisitos para alquilar en Airbnb?
Sí. Una cuestión que conviene separar de la fiscalidad es la regulación administrativa y turística del alojamiento.
Las comunidades autónomas y, en determinados casos, las entidades locales tienen competencias y normas específicas sobre viviendas de uso turístico y otros alojamientos de corta duración.
Por eso, antes de anunciar una vivienda en Airbnb no basta con comprobar sus obligaciones fiscales. También es necesario verificar si el alojamiento puede destinarse legalmente a ese uso y qué requisitos administrativos, turísticos, urbanísticos o registrales resultan aplicables en el lugar donde se encuentra el inmueble.
Además, el régimen estatal de los alquileres de corta duración ha experimentado cambios recientes. El Real Decreto 1312/2024 creó un sistema de registro y una ventanilla única digital, pero durante 2026 determinadas disposiciones relativas al Registro Único de Arrendamientos han sido anuladas por sentencia del Tribunal Supremo.
Por ello, los requisitos administrativos deben comprobarse con especial atención en la comunidad autónoma y municipio donde se encuentre la vivienda y conforme a la normativa vigente en cada momento.
Preguntas frecuentes sobre Airbnb y la declaración de la renta
¿Cómo se declaran los ingresos de Airbnb en la Declaración de la Renta?
Si eres residente fiscal en España, los ingresos deben incluirse en la declaración correspondiente de acuerdo con la naturaleza que tengan a efectos del IRPF.
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Cuando se trate de un alquiler que genere rendimientos del capital inmobiliario, se calculará el rendimiento teniendo en cuenta los ingresos y los gastos fiscalmente deducibles que correspondan.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por Airbnb?
No existe un porcentaje único. El importe dependerá, entre otros factores, de los ingresos obtenidos, los gastos deducibles, la calificación de los rendimientos, el resto de rentas del contribuyente y su situación fiscal.
¿Qué impuestos hay que pagar por un alquiler turístico?
El principal impuesto que debe analizar una persona física residente suele ser el IRPF. Además, puede existir tributación por IVA cuando se prestan determinados servicios propios de la industria hotelera. También pueden existir otras obligaciones fiscales o administrativas dependiendo de la actividad y de la ubicación del inmueble.
¿Airbnb lleva IVA?
El alquiler turístico puede estar exento de IVA cuando consiste exclusivamente en la cesión del uso del inmueble sin servicios propios de la industria hotelera. Si se prestan servicios de este tipo, puede resultar aplicable el IVA al 10 %, de acuerdo con las condiciones establecidas por la normativa.
¿Puedo deducir la comisión de Airbnb?
La comisión de la plataforma puede constituir un gasto relacionado con la obtención de los ingresos, siempre que se cumplan los requisitos fiscales para su deducción y se disponga de la documentación correspondiente.
¿Tengo que hacerme autónomo para alquilar en Airbnb?
No por el mero hecho de utilizar Airbnb. La necesidad de alta como autónomo debe analizarse en función de si existe una actividad económica y de las características con las que se desarrolla.
¿Airbnb informa a Hacienda?
Las plataformas digitales están sometidas a determinadas obligaciones de información. En España, el régimen DAC7 establece obligaciones para los operadores respecto de determinadas actividades realizadas por sus usuarios, entre ellas determinados alquileres de bienes inmuebles.
¿Sigue existiendo el modelo 179?
El modelo 179 dejó de utilizarse para los ejercicios 2024 y siguientes. Las obligaciones de información de determinadas operaciones realizadas a través de plataformas se integran actualmente en el régimen de información asociado a DAC7, incluido el modelo 238.
¿Puedo aplicar la reducción del alquiler de vivienda a un piso turístico?
No. Las reducciones previstas para los arrendamientos destinados a vivienda no son aplicables a los alquileres turísticos, ya que estos tienen una finalidad temporal y no están destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
¿Qué pasa si solo alquilo mi vivienda durante unos meses?
Los ingresos obtenidos durante el período de alquiler deben declararse. En cuanto a los gastos, aquellos que sean deducibles deben imputarse de acuerdo con las reglas fiscales aplicables y, cuando corresponda, proporcionalmente al período durante el que el inmueble haya estado alquilado.
Conclusión: declarar Airbnb no es solo sumar lo que has cobrado
Los ingresos obtenidos a través de Airbnb deben declararse y su tratamiento fiscal depende de las características concretas del alquiler.
Para determinar correctamente la tributación hay que analizar, entre otras cuestiones, si los ingresos constituyen rendimientos del capital inmobiliario o de una actividad económica, qué gastos pueden deducirse, durante cuánto tiempo estuvo alquilado el inmueble y si se prestaron servicios propios de la industria hotelera.
También es importante tener presente que la normativa ha evolucionado. El antiguo modelo 179 ya no se utiliza para los ejercicios 2024 y siguientes, las plataformas están sometidas al régimen de información de DAC7 y los alquileres de corta duración están sujetos además a una regulación administrativa que ha experimentado cambios recientes.
Antes de presentar tu declaración, comprueba:
- Los ingresos totales obtenidos mediante Airbnb.
- Las comisiones y demás gastos cobrados por la plataforma.
- Los días durante los que el inmueble estuvo alquilado.
- Los gastos del inmueble que pueden ser fiscalmente deducibles.
- Si el alquiler genera rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas.
- Si se han prestado servicios propios de la industria hotelera.
- Si existe obligación de repercutir IVA.
- La documentación y justificantes de ingresos y gastos.
- Las obligaciones administrativas y turísticas aplicables al inmueble.
La fiscalidad de un alquiler turístico puede variar considerablemente según las circunstancias de cada propietario y del inmueble.
Si tienes dudas sobre cómo declarar los ingresos obtenidos a través de Airbnb o necesitas revisar la tributación de tu alquiler turístico, un análisis individualizado puede ayudarte a evitar errores y a aplicar correctamente los gastos que correspondan.
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