Airbnb: ¿Cómo declarar los ingresos percibidos?

airbnb ¿Cómo declarar los ingresos por alquiler?

Airbnb: ¿Cómo declarar los ingresos que recibes por el alquiler?

Para quienes todavían no lo sepan, Airbnb es una empresa fundada en 2008 y una plataforma de software que permite alquilar habitaciones, apartamentos, villas o incluso castillos por un periodo de tiempo determinado.

Las reservas pueden realizarse utilizando un dispositivo electrónico (móvil, tablet, ordenador), accediendo a la página web www.airbnb.es.

Este tipo de alquiler ha tenido mucha acogida en las zonas más turísticas, sobre todo, de las denominadas “sol y playa”. Sin embargo, a pesar del auge de este nuevo modelo de arrendamiento, a muchas personas les surgen dudas acerca de cuáles son los requisitos a cumplir para poder ofrecer un alojamiento como vivienda de uso turístico en una plataforma de este tipo. Así como, cuáles son las implicaciones fiscales derivadas de esta actividad. Por eso en este post, vamos a intentar resolverlas.

Consideraciones a tener en cuenta antes de formar parte de Airbnb

Darte de alta en la plataforma y acondicionar el espacio que vas a alquilar

Para poder alquilar una casa o una habitación deberás registrarte en la página de Airbnb para adquirir la condición de ‘anfitrión’, crear el anuncio, dar todos los detalles de la propiedad que vas a alquilar con indicación del precio, las normas de la casa, entre otros aspectos.

Te explicamos más cosas sobre el alquiler y el pago de impuestos a través de #Airbnb Clic para tuitear

Es recomendable que inviertas en acondicionar el espacio antes de alquilarlo. Por ejemplo, una de las recomendaciones que hace airbnb, es que se instalen detectores de humo y de monóxido de carbono como medida de seguridad. Además, hay que presentar la casa limpia y bien provista de servicios básicos como sábanas, toallas y papel higiénico.

Decidir por cuánto vas a alquilar el inmueble e informarlo en la plataforma

Como arrendador deberás fijar el precio que creas más conveniente. Sin embargo, debes tener en cuenta que al precio que establezcas tendrás que restarle la tarifa de servicio, aplicada por la empresa Airbnb, que se destina a cubrir los costes de gestión y tramitación.

“Las reservas pueden realizarse utilizando un dispositivo electrónico (móvil, tablet, ordenador), accediendo a la página web www.airbnb.es.”

Para que puedas realizar tus cálculos, Airbnb cobra un 3% del total del alquiler por su intermediación. Tú, como anfitrión, no recibirás el dinero hasta el primer día que el inquilino entra en la vivienda alquilada.

El inquilino debe conocer en todo momento cómo puede realizar el pago en concepto de alquiler. Este pago se puede realizar a través de cuentas de PayPal o transferencias a la cuenta corriente que hayas consignado para que te efectúen el pago.

Liquidación de impuestos

Este tipo de actividad implica la liquidación de impuestos por lo que conviene que estés muy bien informado de la tributación por las rentas que obtengas cuando alquilas un inmueble o parte de él a través de esta plataforma.

¿Quién tiene la obligación de declarar los ingresos que se obtienen por el alquiler?

La persona que pone en alquiler su vivienda es la obligada a pagar por las rentas obtenidas.

Según dispone el artículo 27.2 de la LIRPF, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles de uso turístico se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limitase a la mera puesta a disposición de la misma durante períodos de tiempo, sino que se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavador de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.

Si el contribuyente presta este tipo de servicios estaremos ante rendimientos derivados de actividades económicas mientras que si no lo hace nos encontraremos ante rendimientos de capital inmobiliario.

Los ingresos que recibas por el alquiler deberás incluirlos en tu declaración de la renta anual.

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Para calcular este rendimiento, la Ley del IRPF reconoce al arrendatario el derecho a poder deducirse todos aquellos gastos que haya realizado con el fin de poder obtener dicho rendimiento, por lo tanto, podrá deducirse entre otros:

  • Los gastos de la comunidad
  • El Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
  • Los intereses pagados por la hipoteca si la vivienda se encuentra gravada
  • Las derramas que se hayan producido
  • El seguro del hogar
  • El seguro del alquiler
  • El 3 % como gasto de amortización
  • 10% del valor de los bienes inventariados en el contrato de alquiler
  • En el caso de los bienes arrendados se podría incluir como gasto deducible el alquiler de la vivienda o de la parte proporcional del mismo
  • La comision cobrada por Airbnb

Eso sí, ten en cuenta que sólo podrás deducirlos de forma proporcional al tiempo que has tenido la vivienda alquilada. Es decir, si sólo has alquilado la vivienda durante 4 meses no podrás incluir el recibo del seguro en su totalidad, sino sólo la parte proporcional a los meses de alquiler. Por poner un ejemplo, si la factura del seguro de hogar es de 120 euros, sólo podrás deducirte la cantidad de 40 euros por los cuatro meses de alquiler.

Esta misma regla se aplica al resto de gastos ¿existe algún límite? sí, la deducción de los gastos no podrá superar el importe del rendimiento íntegro de cada inmueble alquilado. Aunque podremos compensar el exceso en los siguientes cuatro años, teniendo en cuenta el mismo límite para cada inmueble.

¿Qué reducciones puedes aplicarte?

Si el alquiler del inmueble está destinado a vivienda habitual, del importe total de los ingresos podrás reducirte el 60%.

Sin embargo, conviene precisar que al no tratarse de alquiler para vivienda habitual no podrás aplicar la reducción del 60% sobre los ingresos.

“Los ingresos que recibas por el alquiler deberás incluirlos en tu declaración de la renta anual como rendimientos del capital inmobiliario.

Finalmente, al realizar tu declaración de la renta restarás los gastos que has tenido a los ingresos que has recibo. El resultado o la diferencia se añadirá a tu base imponible general para tributar a los tipos generales de la renta 2017.

Tabla base general del IRPF

¿Hay que incluir el IVA en Airbnb?

Si decides alquilar una vivienda o parte de ella a través de Airbnb, ten en cuenta que la Agencia Tributaria dispone de las herramientas suficientes para controlar y detectar este tipo de alquilieres. En concreto, Hacienda puede solicitar información a esta plataforma sobre los pagos realizados y los días alquilados en cada operación junto con el nombre, apellidos y NIF del arrendador y del propietario de la vivienda.

Como menciona la Ley 27/1992 del Impuesto de Valor Añadido (IVA) si el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, entre los que se encontrarían el servicio de restauración, limpieza, lavado de ropa, entre otros, sí sería necesario computar el IVA. Por lo que si no ofreces estos servicios complementarios no es necesario computarlo.

Alta en Autónomos

Tal vez te hayas planteado la pregunta de si es necesario darte de alta de autónomo para poder alquilar tu vivienda mediante Airbnb. La respuesta es que para el escenario que estamos analizando, si eres un propietario que gestionas directamente tu alquiler, y no ofreces ninguno de los servicios complementarios anteriormente mencionados, no es necesario darte de alta de autónomo.

La licencia municipal y alta de la vivienda en el Registro de Actividad Turística de tu Comunidad Autónoma

Desde el año 2003 las comunidades autónomas tienen transferidas las competencias para regular los alojamientos turísticos en viviendas, lo que implica que cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de regular esta actividad provocando la existencia de múltiples regulaciones en las que se están introduciendo constantes cambios.

Así, por ejemplo, mientras en Barcelona no es posible obtener licencia para alquilar por estancias breves a través de Airbnb, en algunos lugares solo es necesaria una declaración responsable del propietario, como sucede en Asturias, Navarra, Valencia o Andalucía. Por ello, te recomendamos que acudas a la oficina de tu Comunidad Autónoma más cercana para asegurarte de su estado y de los requisitos.

También en determinadas comunidades autónomas es obligatorio que las viviendas estén inscritas en los registros de actividad turística y que cualquier publicidad incluya el número de registro. Una vez más, es conveniente que acudas a los servicios de información del Departamento de Turismo de tu ciudad y te informes, antes de anunciar tu vivienda en Airbnb.

Esperamos que el contenido de este artículo te haya servido de ayuda.

 

Recuerda que puedes escribir comentarios y, si tienes dudas, plantéalas e intentaremos ayudarte, sin compromiso.

Quizás también te interese la tributación de los bienes de segunda mano.

 

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