Declaración de la Renta
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos económicos de muchas familias. Recientemente, se han aprobado nuevas medidas fiscales que afectan al IRPF, al IVA, al IBI y a la tributación de algunas sociedades del sector inmobiliario.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, incorpora cambios que pueden tener consecuencias tanto para quienes viven de alquiler como para los propietarios que arriendan sus inmuebles, las personas que venden una vivienda y quienes realizan obras de rehabilitación.
En este artículo repasamos las principales novedades, sus fechas de aplicación y los requisitos que conviene conocer para valorar cómo pueden afectar a cada situación particular.
Importante: las medidas descritas están sujetas a los requisitos específicos de cada impuesto y a la vigencia de la normativa que las regula. Antes de aplicar una deducción o planificar una operación inmobiliaria, es recomendable comprobar la situación legal de la medida y las circunstancias concretas del contribuyente.
1. Nuevas reducciones fiscales para propietarios que alquilan viviendas
Una de las novedades más relevantes afecta a los propietarios que obtienen ingresos por el alquiler de viviendas destinadas a residencia habitual. La reforma modifica las reducciones que pueden aplicar en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario.
En la práctica, esto significa que una parte de los beneficios obtenidos por el alquiler puede quedar fuera de tributación, siempre que se cumplan las condiciones legales. El porcentaje aplicable dependerá de factores como el precio del nuevo contrato, la situación de la vivienda, la edad del inquilino y si el propietario tiene la consideración de gran tenedor.
¿Qué porcentajes de reducción se contemplan?
El nuevo sistema establece distintos niveles de reducción, entre los que destacan los siguientes:
- Reducción del 100%: en determinados nuevos contratos que supongan una rebaja superior al 5% respecto de la renta anterior y cumplan las condiciones adicionales previstas para el arrendador y el precio del alquiler.
- Reducción del 95%: cuando concurren las circunstancias específicas previstas para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado y arrendatarios de entre 18 y 35 años.
- Reducción del 90%: en determinados nuevos contratos con una rebaja superior al 5% cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
- Reducción del 85%: en determinados supuestos en los que el inquilino tiene entre 18 y 35 años y se cumplen las condiciones legales.
- Reducción del 70%: en ciertos contratos que cumplen los requisitos específicos establecidos por la normativa.
- Reducción del 50%: como regla prevista para determinados supuestos que no reúnen los requisitos de las reducciones superiores.
Además, el régimen contempla reducciones específicas del 70% para determinados arrendamientos a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro y del 60 % cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación que cumpla los requisitos fiscales dentro de los dos años anteriores al contrato.
Ejemplo práctico
Imaginemos que un propietario obtiene 8.000 € anuales de rendimiento neto positivo por el alquiler de una vivienda y cumple todos los requisitos para aplicar una reducción del 90%.
En ese caso, la reducción ascendería a 7.200 € y el importe restante, 800 €, se integraría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin perjuicio del resto de las reglas fiscales aplicables.
Atención: no basta con reducir el precio del alquiler para beneficiarse automáticamente del porcentaje máximo. Hay que comprobar las condiciones del contrato anterior, la renta de referencia que corresponda, la situación del inmueble y las características del arrendador y del inquilino.
¿Qué ocurre si la vivienda se alquila por primera vez?
La reforma también contempla un tratamiento específico para quienes ponen una vivienda en alquiler por primera vez y no tienen la condición de gran tenedor.
Entre otros supuestos, puede aplicarse una reducción del 100% cuando la renta inicial respeta el límite máximo de precio establecido por el sistema de índices de referencia o el valor que resulte aplicable conforme a la normativa.
Si no se cumplen las condiciones para alcanzar ese porcentaje, podrán resultar aplicables otras reducciones en función de factores como la ubicación de la vivienda, la edad del inquilino y la renta pactada.
¿Y si el propietario aumenta el alquiler?
El nuevo régimen también diferencia los casos en los que la renta aumenta respecto de la anterior. Para determinados contratos, se establecen porcentajes de reducción que disminuyen a medida que el incremento del alquiler es mayor:
- Incremento de hasta el 5%: reducción del 40%.
- Incremento superior al 5% y de hasta el 10%: reducción del 30%.
- Incremento superior al 10% y de hasta el 15%: reducción del 25%.
- Incremento superior al 15% y de hasta el 20%: reducción del 20%.
- Incremento superior al 20%: reducción del 15%.
Estas cifras corresponden a los supuestos específicos regulados para contratos anteriores. No deben confundirse con las reducciones aplicables a las viviendas que se alquilan por primera vez.
Cuando una misma situación pueda acogerse a más de una reducción, se aplicará la que corresponda según las reglas legales, que prevén utilizar la de mayor importe cuando concurran varias. También existen disposiciones transitorias para determinados contratos anteriores a diciembre de 2026.
2. Nueva deducción en el IRPF para quienes viven de alquiler
La reforma incorpora una deducción estatal para determinados contribuyentes que pagan el alquiler de su vivienda habitual. Su finalidad es aliviar parte del gasto que supone el acceso a una residencia habitual, especialmente en hogares con ingresos limitados.
La deducción prevista es del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler, siempre que se cumplan los límites de renta y los demás requisitos establecidos
¿Quién puede beneficiarse?
La medida se dirige a contribuyentes cuya base imponible anual sea inferior a 33.007,20 €. La base máxima sobre la que se calcula la deducción depende de los ingresos:
- Base imponible de hasta 23.007,20 €: la base máxima de deducción es de 11.630 € anuales.
- Base imponible superior a 23.007,20 € e inferior a 33.007,20 €: la base máxima disminuye progresivamente conforme a la fórmula establecida en la norma.
Por tanto, el ahorro fiscal no será igual para todos los contribuyentes. Aunque el porcentaje sea el mismo, el límite de renta y la base máxima determinan cuánto puede deducirse cada persona.
Ejemplo práctico
Una persona con una base imponible de 20.000 € anuales paga 900 € al mes por su vivienda habitual. En un año completo, habrá abonado 10.800 €.
Si cumple los requisitos y dispone de base suficiente para aplicar la deducción, el 10% de esas cantidades supondría una deducción de 1.080 €.
¿Existe algún requisito adicional?
Sí. La norma limita la deducción cuando el contribuyente o algún miembro de su unidad familiar sea titular, durante al menos la mitad del ejercicio, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada.
Se contempla una excepción cuando una resolución administrativa o judicial impide utilizar esa otra vivienda como residencia.
También es importante distinguir esta deducción estatal de las deducciones autonómicas por alquiler. Las comunidades autónomas pueden establecer sus propios beneficios fiscales, con límites y requisitos diferentes, por lo que conviene revisar cuál corresponde aplicar en cada declaración.
3. Ventajas fiscales por la venta de determinadas viviendas
Otra de las medidas pretende favorecer que viviendas actualmente desocupadas pasen a formar parte del parque de vivienda social o asequible mediante su transmisión a determinadas entidades públicas.
Para ello, se establece una exención específica en el IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda a administraciones públicas u organismos dedicados a promover y gestionar vivienda social o asequible, siempre que se cumplan las condiciones legales.
¿Qué porcentaje de la ganancia puede quedar exento?
La medida se contempla para transmisiones realizadas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, con los siguientes límites en función del valor de transmisión:
- Valor de transmisión de hasta 200.000 €: la exención puede alcanzar el 100% de la ganancia patrimonial.
- Valor de transmisión superior a 200.000 € e inferior a 800.000 €: se aplica un porcentaje de exención decreciente a medida que aumenta el valor de transmisión.
Para acogerse a esta medida, la vivienda debe haber permanecido desocupada de forma continuada y sin una causa justificada durante los dos años inmediatamente anteriores a la venta, además de reunir los restantes requisitos legales.
La parte de la ganancia que no quede exenta puede tener acceso, en su caso, a otros mecanismos fiscales de reinversión previstos en la normativa, sujetos a sus propios límites y condiciones.
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Esta medida no equivale a una exención general para cualquier persona que venda su vivienda. Su aplicación depende del comprador, del valor de transmisión, de la situación previa del inmueble y del cumplimiento de todos los requisitos.
4. Cambios en el IVA relacionados con la vivienda
Las novedades fiscales también afectan al IVA en determinados arrendamientos, a las obras de rehabilitación y reparación y a algunas viviendas protegidas. Conviene tener presentes tres cambios.
IVA del 10% en determinados alquileres de corta duración
A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches dejarán de beneficiarse de la exención de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, conforme a las condiciones previstas en la norma.
La regulación contempla una excepción para el inmueble que constituya la vivienda habitual del arrendador y mantiene el tratamiento correspondiente a los arrendamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Por ello, no todos los alquileres de corta duración tienen necesariamente el mismo tratamiento fiscal. Es importante analizar la modalidad de alojamiento y las circunstancias de la operación.
IVA reducido para obras en viviendas destinadas al alquiler habitual
La aplicación del IVA del 10% a determinadas obras de renovación y reparación se amplía a actuaciones en viviendas destinadas al alquiler habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Entre las condiciones previstas se encuentra que las contraprestaciones monetarias se abonen mediante medios de pago como tarjeta, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en una cuenta a favor de quien realiza las obras.
Este cambio puede resultar relevante para propietarios que necesiten acondicionar o renovar un inmueble antes de destinarlo al alquiler residencial.
IVA superreducido del 4% para determinadas viviendas protegidas
La normativa también equipara determinadas viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida a las viviendas de protección oficial a efectos de aplicar el tipo superreducido del 4 % del IVA, siempre que se cumplan las condiciones legales.
Se trata de una medida dirigida a facilitar la promoción y adquisición de determinadas viviendas protegidas, no de una reducción aplicable de forma general a todas las compraventas inmobiliarias.
5. Nuevos recargos del IBI por viviendas vacías y alojamientos turísticos
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también experimenta cambios que pueden afectar a propietarios de viviendas desocupadas de forma permanente y a titulares de inmuebles destinados al alojamiento turístico.
Recargos por viviendas desocupadas
La reforma modifica los recargos que los ayuntamientos pueden establecer sobre viviendas desocupadas con carácter permanente. Se distinguen diferentes situaciones en función de la duración de la desocupación y de si el inmueble se encuentra en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado.
Entre los porcentajes máximos previstos se encuentran recargos del 50% y del 100%, con posibles incrementos adicionales en determinados supuestos en función del número de viviendas que tenga el mismo titular en el municipio.
La aplicación concreta requiere comprobar las circunstancias del inmueble, las excepciones por desocupación justificada y la regulación municipal correspondiente. No debe entenderse que el recargo máximo se aplica automáticamente a todas las viviendas vacías.
Recargos para viviendas destinadas al alquiler turístico
En los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, se habilita a los ayuntamientos para establecer recargos del IBI sobre inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico.
Los porcentajes máximos previstos son:
- 50%: recargo de partida.
- 100%: cuando el titular dispone de dos o más inmuebles destinados a ese uso.
- 150%: cuando el titular dispone de cuatro o más inmuebles destinados a alojamiento turístico.
Estos recargos dependen de su establecimiento y desarrollo mediante la correspondiente ordenanza fiscal municipal. Por ello, antes de estimar su impacto económico hay que comprobar qué ha regulado el ayuntamiento competente.
6. Otras novedades fiscales que conviene conocer
Además de los cambios anteriores, el Real Decreto-ley incorpora otras medidas que pueden afectar a propietarios, inversores y sociedades vinculadas al sector inmobiliario.
Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF
Para determinados inmuebles que no constituyen la vivienda habitual del contribuyente ni generan rendimientos declarados por alquiler, la normativa establece un nuevo sistema de imputación de rentas inmobiliarias basado en la suma de determinados valores catastrales.
La escala contempla porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%, según los tramos previstos legalmente. El cálculo requiere atender a las reglas específicas de la norma y no consiste necesariamente en aplicar un único porcentaje a todos los inmuebles de una persona.
Por otra parte, se mantiene para 2026 la regla del 1,1% en los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Exención de determinadas ayudas para rehabilitar viviendas
Se amplía el tratamiento fiscal favorable de determinadas ayudas públicas vinculadas a la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural dentro del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
El objetivo es evitar que las ayudas expresamente contempladas por la normativa tributen en el IRPF, siempre que se trate de las actuaciones y programas incluidos en la regulación.
Mayor tributación para determinados beneficios de las SOCIMI
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI) también experimentan cambios en la tributación de determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales.
El tipo de gravamen especial previsto se eleva del 15% al 25%, con reducciones en los supuestos en los que más del 80% de las viviendas arrendadas se destine a alquiler asequible y cuando, además, se reinviertan los beneficios no distribuidos en ese tipo de vivienda dentro del plazo legal.
Estas reglas tienen requisitos específicos y un régimen transitorio, por lo que su aplicación debe analizarse atendiendo al período impositivo y a las características de cada sociedad.
Actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal
La normativa también actualiza los coeficientes máximos utilizados para calcular, mediante el método objetivo, la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusvalía municipal.
El efecto concreto dependerá de las características de la transmisión, del período durante el que se haya sido propietario del inmueble y de la normativa municipal aplicable.
7. ¿Desde cuándo se aplican las nuevas medidas fiscales?
No todas las novedades tienen la misma fecha de efectos. Es fundamental distinguir la entrada en vigor general de la norma de las fechas específicas establecidas para cada modificación.
- 8 de octubre de 2026: entrada en vigor general del Real Decreto-ley y efectos de diversas medidas en el IRPF, incluidas las relativas a las reducciones por alquiler y la nueva deducción estatal para determinados inquilinos.
- Desde el 1 de enero de 2026: aplicación de la actualización relativa a la imputación de rentas inmobiliarias para determinados inmuebles y de otras reglas fiscales específicas.
- Desde el 1 de diciembre de 2026: entrada en vigor de los cambios indicados en materia de IVA para determinados alquileres de corta duración y obras de renovación y reparación.
- Hasta el 31 de diciembre de 2027: período previsto para la exención específica de determinadas ganancias patrimoniales por la venta de viviendas a entidades públicas, si se cumplen los requisitos legales.
También existen reglas transitorias para determinados contratos de arrendamiento y períodos impositivos. Por tanto, la fecha de firma del contrato o de realización de la operación puede resultar decisiva.
8. Preguntas frecuentes sobre las nuevas medidas fiscales de vivienda
¿Todos los inquilinos podrán deducirse el alquiler en la declaración de la Renta?
No. La deducción estatal está condicionada a un límite de base imponible inferior a 33.007,20 € anuales y al cumplimiento de otros requisitos, incluida la restricción relativa a la titularidad de otra vivienda. También deben revisarse las deducciones autonómicas que puedan corresponder.
¿Los propietarios podrán reducir hasta el 100% de los ingresos del alquiler?
En determinados supuestos sí puede aplicarse una reducción del 100% del rendimiento neto positivo, pero no es una ventaja automática para todos los arrendadores. Es necesario cumplir las condiciones previstas para el contrato, el precio, la vivienda y las personas implicadas.
¿Comprar una vivienda será más barato por los nuevos cambios fiscales?
Algunas medidas favorecen determinadas viviendas protegidas o actuaciones vinculadas a la vivienda asequible. Sin embargo, no se establece una rebaja general de todos los impuestos que paga cualquier comprador. La fiscalidad de una compraventa depende, entre otros factores, de si la vivienda es nueva o usada, de su régimen de protección y de la normativa aplicable.
¿Los propietarios de viviendas vacías tendrán que pagar automáticamente un recargo del IBI?
No necesariamente. La normativa habilita recargos en determinados supuestos, pero deben comprobarse las condiciones legales, las posibles causas justificadas de desocupación y la regulación del ayuntamiento correspondiente.
¿Las nuevas medidas fiscales se aplican por igual en toda España?
No en todos los aspectos. Aunque el IRPF y el IVA son impuestos estatales, existen deducciones autonómicas y particularidades territoriales. Además, los recargos del IBI dependen de la regulación municipal y de las condiciones previstas para cada inmueble.
Conclusión: cómo aprovechar las nuevas medidas fiscales sobre la vivienda
Las nuevas medidas fiscales introducen cambios relevantes para quienes alquilan una vivienda, para determinados inquilinos, para propietarios que valoran vender un inmueble y para quienes invierten en vivienda protegida o asequible.
Sin embargo, la posibilidad de obtener un ahorro fiscal depende de los ingresos, del tipo de operación, de la situación del inmueble y de los requisitos específicos de cada medida. Un mismo cambio normativo puede beneficiar a un contribuyente y no resultar aplicable a otro que se encuentre en una situación aparentemente similar.
Por eso, antes de firmar un contrato de alquiler, vender una vivienda o realizar obras de rehabilitación, conviene analizar las consecuencias fiscales de la operación y comprobar qué normativa está vigente en ese momento.
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