¿Cómo tributan las arras por IVA e ITP?

Si vas a comprar o vender un inmueble, es muy habitual firmar un contrato de arras antes de formalizar la compraventa.

En ese momento suele surgir una duda importante: ¿las arras tributan por IVA o por ITP?

La respuesta depende, principalmente, de cómo esté configurada la operación, del tipo de inmueble, de la condición de las partes y de la naturaleza de las cantidades entregadas.

Además, no es lo mismo que las arras constituyan un pago a cuenta del precio que que tengan una verdadera función penitencial y terminen convirtiéndose en una indemnización por el desistimiento de una de las partes.

En este artículo te explicamos cómo tributan las arras, cuándo pueden llevar IVA, qué ocurre con el ITP y qué consecuencias fiscales se producen si finalmente la compraventa no llega a realizarse.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones de una futura compraventa y, habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta o como garantía del acuerdo.

En el documento pueden recogerse, entre otras cuestiones:

• El inmueble objeto de la operación.
• El precio de compraventa.
• La cantidad entregada en concepto de arras.
• El plazo para formalizar la compraventa.
• La forma de pago del resto del precio.
• Las consecuencias de un incumplimiento o desistimiento.
• El reparto de determinados gastos e impuestos.

Pero hay algo especialmente importante: no todas las arras tienen la misma función jurídica.

¿Qué tipos de arras existen?

Tradicionalmente se distinguen tres modalidades de arras:

• Arras confirmatorias: sirven como prueba de la celebración del contrato y normalmente constituyen una parte anticipada del precio.
• Arras penales: tienen una función de garantía frente al incumplimiento y pueden establecer una penalización.
• Arras penitenciales: permiten a las partes desistir de la operación en los términos pactados.

Las arras penitenciales son las que habitualmente generan más dudas porque permiten que el comprador pierda la cantidad entregada o que el vendedor tenga que devolverla duplicada si es este quien desiste.

El artículo 1454 del Código Civil contempla precisamente esta posibilidad:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por eso, el contrato debe dejar muy clara la naturaleza de las arras y las consecuencias previstas si finalmente no se formaliza la compraventa.

¿Las arras tributan por IVA?

Esta es una de las preguntas más habituales.

La respuesta depende de si la cantidad entregada en concepto de arras constituye, a efectos del IVA, un pago anticipado de una operación sujeta al impuesto.

La Ley del IVA establece que, cuando una operación sujeta al impuesto genera pagos anticipados antes de que se produzca el hecho imponible, el IVA se devenga en el momento del cobro por el importe efectivamente percibido.

Por tanto, si las arras constituyen un anticipo del precio de una compraventa de un inmueble sujeta y no exenta de IVA, el IVA puede devengarse ya en el momento en que se cobra la cantidad entregada. La Dirección General de Tributos ha aplicado este criterio a cantidades entregadas como señal o arras destinadas a formar parte del precio final.

Esto es especialmente importante en operaciones inmobiliarias en las que interviene un empresario o profesional y la futura transmisión está sujeta al IVA.

¿Cuándo las arras llevan IVA?

Con carácter general, si la compraventa futura está sujeta y no exenta de IVA y las cantidades entregadas en concepto de arras tienen la consideración de pago anticipado del precio, el IVA se devenga sobre el importe cobrado.

Por ejemplo, si una promotora vende una vivienda nueva por 250.000 euros más IVA y el comprador entrega 20.000 euros a cuenta mediante un contrato de arras, esa cantidad puede constituir un pago anticipado de la vivienda y generar el correspondiente devengo del IVA.

La clave no está simplemente en que el documento se denomine «contrato de arras», sino en la verdadera naturaleza y finalidad de la cantidad entregada.

La propia Dirección General de Tributos ha señalado que las cantidades entregadas como señal que previsiblemente van a formar parte del precio de la futura venta pueden tener la consideración de pago anticipado a efectos del IVA.

¿Qué tipo de IVA se aplica a las arras?

Cuando las arras constituyen un pago anticipado de una operación sujeta al IVA, se aplica el tipo que corresponda a la operación.

Actualmente, el tipo general del IVA es del 21%, mientras que determinados inmuebles pueden beneficiarse de tipos reducidos.

En particular, las entregas de determinadas viviendas pueden tributar al 10% y las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden quedar sometidas al 4% cuando se cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por tanto, no es correcto afirmar que todas las arras de una vivienda tributan siempre al mismo porcentaje.

El tipo dependerá de la naturaleza del inmueble y del régimen fiscal aplicable a la futura transmisión.

¿Qué ocurre con las arras cuando la compraventa tributa por ITP?

Cuando la transmisión del inmueble no está sujeta al IVA y queda sometida a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITP y AJD, el tratamiento es diferente.

Aquí es especialmente importante no confundir el pago de las arras con el devengo del impuesto.

La normativa del ITP establece como regla general que el impuesto se devenga cuando se realiza el acto o contrato gravado. Por ello, no puede afirmarse de forma general que el ITP se devenga siempre cuando se entrega físicamente el inmueble. Hay que analizar qué contrato se ha firmado y qué efectos jurídicos produce.

Por ejemplo, la Dirección General de Tributos ha analizado supuestos de contratos privados de compraventa en los que se pactaba que la entrega del inmueble tendría lugar posteriormente, concluyendo que determinadas circunstancias del contrato son relevantes para determinar si existe o no el presupuesto necesario para el impuesto.

Por eso, la tributación de unas arras sometidas a ITP no debe analizarse únicamente por la fecha en que se entrega el dinero.

IVA o ITP: ¿qué impuesto se aplica a la compraventa?

Para determinar cómo tributan las arras, primero hay que determinar cómo tributa la propia compraventa.

De forma simplificada:

• Primera entrega de determinadas edificaciones realizada por el promotor: normalmente estará sujeta al IVA, salvo que resulte aplicable alguna regla especial.
• Segunda y posteriores entregas de edificaciones: con carácter general están exentas de IVA, aunque existen supuestos en los que puede renunciarse a la exención si se cumplen los requisitos legales.
• Transmisiones no sujetas o exentas de IVA: pueden quedar sometidas a la modalidad correspondiente del ITP, según las circunstancias de la operación.

Por tanto, no basta con saber que se han firmado unas arras. Hay que conocer quién vende, quién compra, qué inmueble se transmite y cuál es el tratamiento fiscal de la operación principal.

¿Qué diferencia hay entre unas arras y un simple anticipo?

Desde el punto de vista fiscal, esta diferencia puede ser muy importante.

Un anticipo es una cantidad entregada a cuenta del precio de una operación futura.

En cambio, unas arras penitenciales pueden tener una función de desistimiento: si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada; si lo hace el vendedor, puede tener que devolverla duplicada.

Sin embargo, el hecho de utilizar la palabra «arras» no significa automáticamente que exista una verdadera facultad de desistimiento.

La jurisprudencia civil ha señalado que el carácter penitencial debe quedar claramente establecido, ya que las arras pueden tener también una función confirmatoria y constituir parte del precio.

Por ello, la redacción del contrato es fundamental tanto desde el punto de vista jurídico como fiscal.

¿Qué ocurre si finalmente no se realiza la compraventa?

Aquí debemos distinguir qué ocurre con las cantidades entregadas y qué tratamiento fiscal tuvieron inicialmente.

Si las arras habían generado IVA porque constituían un pago anticipado de una operación sujeta al impuesto y posteriormente la compraventa se resuelve, puede ser necesario rectificar la operación y modificar el IVA inicialmente repercutido.

La Dirección General de Tributos ha considerado que, cuando las arras inicialmente tratadas como pago anticipado terminan siendo retenidas por el vendedor con carácter indemnizatorio como consecuencia del desistimiento, dicha cantidad tiene una naturaleza diferente y queda fuera del ámbito del IVA.

En consecuencia, no debe confundirse:

• El IVA que pudo devengarse inicialmente por el pago anticipado.
• La cantidad que finalmente pueda quedarse una de las partes como indemnización.

Son dos cuestiones fiscales diferentes.

¿Las indemnizaciones por incumplir un contrato de arras llevan IVA?

Con carácter general, una cantidad que una de las partes conserva o recibe como indemnización por el incumplimiento o desistimiento no constituye por sí misma la contraprestación de una entrega de bienes o prestación de servicios.

Por ello, las indemnizaciones que tengan verdadera naturaleza indemnizatoria quedan, con carácter general, fuera de la base imponible del IVA. La propia Agencia Tributaria señala que las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto cuando tienen esta naturaleza.

Ahora bien, es importante analizar cada caso porque no toda cantidad denominada «indemnización» queda automáticamente fuera del IVA. Lo determinante es su verdadera naturaleza y si existe o no una contraprestación por una operación sujeta.

¿Qué ocurre con el IRPF si el comprador pierde las arras?

Además del IVA y del ITP, la pérdida de las arras puede tener consecuencias en el IRPF.

Si el comprador desiste y pierde las cantidades entregadas, puede producirse una pérdida patrimonial en los términos previstos por la normativa del IRPF.

Por su parte, si el vendedor se queda las arras porque la transmisión no llega a realizarse por causa imputable al comprador, la cantidad percibida puede tener la consideración de ganancia patrimonial que no deriva de una transmisión y formar parte de la renta general. La Agencia Tributaria recoge expresamente este tratamiento.

Por tanto, las consecuencias fiscales de unas arras no terminan necesariamente en el IVA o el ITP.

¿Qué pasa si el vendedor devuelve las arras duplicadas?

Si es el vendedor quien desiste de una operación con arras penitenciales y debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida, habrá que distinguir entre:

• La devolución de la cantidad que inicialmente había entregado el comprador.
• La cantidad adicional que se entrega como consecuencia del desistimiento.

La parte adicional puede tener consecuencias fiscales para el comprador y deberá analizarse conforme a las reglas del IRPF aplicables a las pérdidas patrimoniales.

La Agencia Tributaria contempla expresamente que el comprador puede tener una pérdida patrimonial en determinados supuestos de desistimiento o incumplimiento.

Ejemplo: ¿cómo tributan unas arras de 20.000 euros?

Imaginemos que una empresa promotora vende una vivienda nueva por 200.000 euros y el comprador entrega 20.000 euros en concepto de arras que se descontarán del precio final.

Si la operación está sujeta al IVA y las arras constituyen un pago anticipado, el impuesto se devenga sobre la cantidad cobrada como anticipo.

Si el tipo aplicable a la vivienda es del 10%, el IVA correspondiente al anticipo sería:

Los 20.000 euros de arras se descontarían posteriormente del precio pendiente de pago en el momento de formalizar la compraventa.

Este ejemplo es únicamente ilustrativo: el tratamiento real dependerá de las características concretas del inmueble y de la operación.

¿Qué debes revisar antes de firmar un contrato de arras?

Antes de entregar dinero en concepto de arras por la compra de un inmueble, conviene revisar tanto el contenido jurídico del contrato como sus consecuencias fiscales.

Te recomendamos comprobar, como mínimo:

• Quién es el propietario del inmueble.
• Si existen cargas, embargos o limitaciones sobre la finca.
• El precio total de la compraventa.
• La cantidad que se entrega como arras.
• Si las arras son confirmatorias, penales o penitenciales.
• Qué ocurre si el comprador desiste.
• Qué ocurre si desiste el vendedor.
• Si las arras se descuentan del precio final.
• Si la futura compraventa está sujeta a IVA o a ITP.
• Qué tipo de IVA corresponde, cuando proceda.
• Quién debe asumir cada impuesto y gasto.
• Qué sucede fiscalmente si finalmente no se formaliza la compraventa.

¿Es recomendable solicitar una nota simple antes de firmar las arras?

Sí. Antes de comprometer una cantidad importante de dinero, es recomendable conocer la situación registral del inmueble.

La nota simple permite obtener información registral relevante sobre la finca, como su titularidad y determinadas cargas o derechos inscritos.

Esto no sustituye a una revisión jurídica completa, pero puede ayudarte a detectar situaciones que conviene conocer antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre la tributación de las arras

¿Las arras llevan IVA?

Depende. Cuando las arras constituyen un pago anticipado de una operación sujeta y no exenta de IVA, el impuesto puede devengarse en el momento del cobro de la cantidad anticipada.

No todas las cantidades entregadas como arras tienen necesariamente el mismo tratamiento.

¿Las arras tributan por ITP?

Depende de la operación y del contenido del contrato. Cuando la transmisión queda dentro del ámbito del ITP, hay que analizar cuándo se produce el hecho imponible y qué naturaleza tiene el contrato firmado.

La regla de devengo del impuesto se refiere al acto o contrato gravado.

¿Las arras penitenciales llevan IVA?

Pueden llevarlo si, antes del desistimiento, la cantidad entregada tiene la consideración de pago anticipado de una operación sujeta al IVA.

Si posteriormente las arras se convierten en una indemnización por el desistimiento, su tratamiento puede ser diferente.

¿Qué ocurre si pierdo las arras?

Si el comprador desiste en los términos pactados en unas arras penitenciales, puede perder la cantidad entregada. Desde el punto de vista fiscal, esta pérdida puede tener consecuencias en el IRPF.

¿Qué ocurre si el vendedor no quiere vender?

Si se han pactado correctamente unas arras penitenciales y es el vendedor quien desiste, puede tener que devolver al comprador el doble de la cantidad recibida, conforme a lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil.

¿Las indemnizaciones por incumplimiento de unas arras llevan IVA?

Con carácter general, una indemnización que tenga verdadera naturaleza compensatoria no constituye la contraprestación de una operación sujeta al IVA. Hay que analizar cada caso para determinar su naturaleza.

¿Las arras forman parte del precio de la vivienda?

Normalmente, cuando se pactan como cantidad a cuenta del precio, se descuentan del importe pendiente de pago.

Desde el punto de vista fiscal, esta circunstancia puede ser especialmente relevante para determinar si estamos ante un pago anticipado.

¿Tengo que pagar IVA al entregar las arras de una vivienda nueva?

Si la futura transmisión está sujeta y no exenta de IVA y las arras constituyen un pago anticipado del precio, el IVA puede devengarse ya en el momento del pago de las arras.

¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano?

Con carácter general, las transmisiones de viviendas usadas realizadas por particulares quedan dentro del ámbito del ITP, aunque existen diferentes supuestos y particularidades que deben analizarse según las circunstancias de la operación y la normativa autonómica aplicable.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No existe una obligación general de firmar un contrato de arras antes de comprar un inmueble. Sin embargo, puede ser útil para fijar las condiciones de la operación y establecer qué sucede si alguna de las partes desiste o incumple.

Conclusión: ¿cómo tributan las arras por IVA e ITP?

La tributación de las arras no depende únicamente de que el documento se denomine «contrato de arras».

Para determinar si las arras tributan por IVA, ITP u otro concepto, hay que analizar la operación inmobiliaria completa, la naturaleza de las cantidades entregadas y el contenido del contrato.

Como regla práctica, recuerda:

• Si las arras constituyen un pago anticipado de una operación sujeta y no exenta de IVA, el impuesto puede devengarse cuando se realiza el pago.
• Si la compraventa queda sometida al ITP, hay que analizar el contrato y el momento en que se produce el hecho imponible conforme a la normativa del impuesto.
• Las arras penitenciales deben estar claramente configuradas como tales.
• Si finalmente la compraventa no se realiza, el tratamiento fiscal de las cantidades retenidas o devueltas puede cambiar.
• Una indemnización propiamente dicha no tiene, con carácter general, el mismo tratamiento que un pago anticipado sujeto al IVA.
• La pérdida o percepción de las arras también puede tener consecuencias en el IRPF.

En definitiva, antes de firmar unas arras conviene revisar tanto las consecuencias jurídicas como las fiscales del contrato.

Si estás a punto de comprar o vender un inmueble y quieres conocer cómo puede tributar la operación, en Asesoría Genealia® podemos ayudarte a analizar tu caso y resolver tus dudas fiscales.

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