¿Cómo tributan las arras por IVA e ITP?

¿Cómo tributan las arras por IVA e ITP?

¿Cómo tributan los contratos de arras en el IVA y ITP?

A la hora de proceder a la compraventa de un inmueble suele resultar muy beneficioso para las partes interesadas, firmar un contrato de arras. A continuación te explicamos todo lo que debes saber acerca de esta práctica, cómo tributan por IVA e ITP, así como qué ocurre si finalmente no se lleva a cabo la compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arrastambién conocido como reserva, se trata de un contrato privado que implica el compromiso de formalizar la compraventa de un inmueble.

En el contrato de arras, se recogerán todos los detalles del acuerdo de compraventa: precio de compraventa, forma de pago del precio, reparto de los diferentes gastos, y plazo de formalización del contrato, entre otros aspectos.

Contrato de arras

Es importante que sepas que existen 3 tipos de arras:

  • Confirmatorias
  • Penitenciales
  • Arras penales

Aunque existen distintos tipos de arras, es usual, y parece coincidir con el supuesto ante el que nos encontramos, pactar que la cantidad desembolsada por el comprador en concepto de arras sea la cantidad que perderá este en caso de que no se realice finalmente la compraventa por causas imputables al mismo (penitenciales).

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¿En qué consiste la tributación de las arras?

Como ya te hemos adelantado, con carácter previo a la formalización de la compraventa de un inmueble es habitual firmar un contrato de arras, concretamente, penitenciales. A través de este tipo de arras penitenciales, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como garantía de que dicha compraventa se formalizará en un futuro.

Ejemplo de contrato de arras

En caso de incumplimiento, las consecuencias son las siguientes:

  • Incumplimiento del comprador: en este caso, éste perderá el dinero entregado, quedando en propiedad del vendedor como compensación del tiempo que el inmueble ha estado reservado.
  • Incumplimiento del vendedor: si la parte vendedora no cumpliera los pactos del contrato de arras penitenciales, o desistiera en la formalizacion de la venta, deberá devolver el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha al comprador (artículo 1454 del Código Civil).

Tributación de la compraventa con ITP

Pues bien, la tributación indirecta de estas operaciones vendrá determinada en función de cómo vaya a tributar la compraventa. Es decir, si estamos ante una segunda entrega o posterior transmisión del inmueble, se deberá tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

En estos supuestos de segunda entrega o posterior, la formalización del contrato de arras no supone el devengo de ningún impuesto.

En el contrato de arras, se recogerán todos los detalles del acuerdo de compraventa: precio de compraventa, forma de pago del precio, reparto de los diferentes gastos, y plazo de formalización del contrato, entre otros aspectos.

Esto es así porque el pago del ITP se produce en el momento de la entrega del inmueble, y es a partir de dicho momento cuando se deberá liquidar el ITP. El tipo de este impuesto dependerá de la normativa tributaria de cada Comunidad Autónoma, oscilando entre un 7% y 11%.

Tributación de la compraventa con IVA

En cambio, si la compraventa tiene como objeto la transmisión de primera entrega efectuada por el promotor o porque, tratándose de una segunda entrega, las partes han renunciado a la exención del IVA, deberá tributar por IVA.

En estos supuestos, en el momento de entrega de las arras deberá repercutirse el impuesto sobre la cuantía entregada.

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Debes saber que las arras formarán parte del precio final y, por tanto, constituyen un pago anticipado que supone el devengo del IVA por el importe anticipado.

En resumen, si la compraventa tributa por IVA, las arras también tributarán por dicho impuesto, al tratarse de un pago anticipado a cuenta del precio final. En cambio, si la comrpaventa tributa por ITP, el adquirente no tendrá que satisfacer cantidad alguna hasta que se formalice la entrega del inmueble.

¿Qué tipo impositivo se aplica al contrato de arras?

El IVA aplicable sobre las arras es el que corresponda según el tipo de inmueble objeto de transmisión.

Siendo del 21% si se trata de un local o un solar. Del 10% en caso de viviendas, no importando el uso que después se vaya a hacer de ellas. Y del 4% en caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO).

Recuerda que, si estamos ante primera entrega es el promotor el que debe repercutir el IVA en la factura.

Si la compraventa tributa por IVA, las arras también tributarán por dicho impuesto, al tratarse de un pago anticipado a cuenta del precio final. En cambio, si la comrpaventa tributa por ITP, el adquirente no tendrá que satisfacer cantidad alguna hasta que se formalice la entrega del inmueble.

Si estamos ante un supuesto de renuncia a la exención del IVA, es el adquirente el que debe autorepercutirse el IVA que sea aplicable.

¿Qué ocurre si ha tributado por las arras y finalmente no se formaliza la compraventa?

Si se ha tributado por el contrato de arras y se produce un incumplimiento del contrato, se deberán diferenciar 2 situaciones:

  1. Si se trata de una primera entrega, el vendedor deberá emitir una factura rectificativa e incorporar el IVA como un menor impuesto repercutido en la declaración correspondiente.
  2. En caso de renuncia a la exención del IVA, en el periodo en que el adquirente reciba la factura rectificativa deberá declarar un menor IVA repercutido y un menor IVA soportado sobre el importe de las arras. De esta forma, estarás anulando la autorepercusión realizada en el pago de las arras.

¿Se debe tributar por la indemnización?

Respecto de la cantidad que quede en poder de una de las partes como consecuencia del incumplimiento de la otra, no tributa ni por IVA ni por ITP (tanto si el vendedor se queda las arras como si es el comprador quien las recibe duplicadas).

Ahora bien, si finalmente el vendedor con las arras, tendrá que declarar esta indemnización en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) como ganancia patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales, incluyéndose en la base general de dicho impuesto.

 

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