¿Qué impuestos debes pagar por alquilar un local de tu propiedad?

En este artículo explicaremos cómo te afecta alquilar un local de tu propiedad a efectos del IVA y del IRPF. Si tienes un local y quieres alquilarlo debes tener en cuenta las obligaciones fiscales que ello conlleva.

Intentaremos dar respuesta a las cuestiones más comunes que se puede plantear un propietario que alquila un local de su propiedad a un tercero:

-¿Hay que darse de alta en Hacienda para alquilar un local?
-¿Y en la Seguridad Social, hay que darse de alta?
-¿Es necesario hacer factura con IVA por el alquiler?
-¿Y si al local se le da un uso particular?
-¿Se debe aplicar retención del IRPF?

Y, además, mostraremos algunos ejemplos que ayuden a comprender la fiscalidad en el alquiler de un local como propietario.

¿Tienes que darte de alta en Hacienda para alquilar un local de tu propiedad?

El arrendamiento de un local de negocio consiste en una prestación de servicios que está sujeta al IVA. ¿Y eso qué significa exactamente? Si tú, como propietario, alquilas tu local a un autónomo o a una empresa para que desarrolle su actividad, deberás darte de alta en Hacienda.

Realmente, donde te darás de alta es en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de Hacienda, como arrendador de un local de negocio.

Al cumplimentar la declaración censal observarás que tienes que informar, entre otros datos, el epígrafe del IAE que te corresponda. En tu caso, al ser un arrendador de un local de negocio, debes informar el epígrafe 861.2. Este epígrafe se denomina “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”.

¿Tienes que darte de alta en la Seguridad Social para alquilar un local de tu propiedad?

Ya has comprobado que debes darte de alta en Hacienda para alquilar a un autónomo o empresa un local del que seas propietario. Pero, ¿qué ocurre con la Seguridad Social? ¿También tienes que darte de alta?

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Partimos de la base que eres propietario de un local que tienes alquilado a un autónomo o a una empresa. Como arrendador, tienes que hacer una factura con IVA del 21%. Es decir, debes repercutir al arrendatario el 21% del IVA sobre el precio del alquiler mensual que hayáis acordado previamente.

Cada trimestre te tocará declarar el IVA repercutido, mediante la presentación del modelo 303. Pero también podrás deducirte las inversiones o gastos realizados en el inmueble, como las reparaciones.

Así, por ejemplo, si la renta mensual pactada es de 400,00 euros, en la factura deberán constar los siguiente importes:

Base imponible: 400,00 €
+IVA (21%): 84,00 €
=TOTAL: 484,00 €

Ahora bien, si cobras al arrendatario gastos que pagas tú como propietario, como el recibo de la comunidad de propietarios o los suministros, por citar algunos, entonces también tendrás que sumarlos a la renta del alquiler en la base imponible del IVA.

Según el artículo 78 de la Ley 37/1992 del IVA, la base imponible debe incluir todos los gastos que se facturen relacionados con el arrendamiento.

Quizás te estás preguntando si debes incluir el importe de la base imponible de estos gastos o bien el importe total. La respuesta es que tienes que incluir la base imponible de los gastos a la base de imponible de factura. Dicho de otra forma, tienes que tener en cuenta los gastos sin IVA a la hora de sumarlos a la base imponible de la factura por el alquiler.

Alquiler de local para fines particulares

Estamos suponiendo en todo momento que al local que alquilas como propietario se le va a dar un uso profesional. Pero, ¿qué ocurre si al local se le da un uso particular?

Es posible que una persona quiera alquilar un local para utilizarlo como trastero o almacén, o incluso como garaje. Pues bien, en este caso también deberás hacer factura repercutiendo el IVA, aunque el arrendatario no lleve a cabo una actividad económica.

Según el artículo 20.Uno.23º b) de la Ley del IVA, el arrendamiento está exento del IVA cuando el edificio o parte del mismo se destina exclusivamente a vivienda.

Por lo tanto, en este caso tampoco te librarás de presentar el modelo 303 del IVA en Hacienda.

Alquiler de vivienda para uso profesional

Este caso es distinto porque no hablamos de alquilar un local, sino una vivienda para desarrollar en ella una actividad profesional.

Podrías pensar que el alquiler sujeto a IVA afecta solo a la parte de la vivienda que se destina a uso profesional (por ejemplo, un despacho), pero no es así. El total del alquiler tributa por el IVA, independientemente de que no se use toda la vivienda para desarrollar una actividad económica.

Esto es así porque, como hemos comentado anteriormente, el arrendamiento está exento del IVA cuando el edificio o parte del mismo se destina exclusivamente a vivienda.

Respecto a la declaración anual del IVA (modelo 390), si el alquiler del local es la única actividad por la que te toca presentar las declaraciones trimestrales del IVA, entonces no estás obligado a presentar este modelo. Eso sí, ten en cuenta que vas a tener que aportar cierta información adicional en el modelo 303 del cuarto trimestre.

En cambio, si el contrato de alquiler ha finalizado, por ejemplo, en el mes de mayo y te has dado de baja en Hacienda, no tienes que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí tienes que presentar el modelo 390 anual con los datos correspondientes al período en el que has arrendado el local.

Retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Si actúas como persona física (no como sociedad), al alquilar tu local a un autónomo o a una empresa, el inquilino está obligado a retener un porcentaje sobre la cuantía que te paga.

Es decir, te pagará menos porque retendrá una parte que ingresará en Hacienda a cuenta de tu Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Concretamente, el porcentaje en concepto de retención del IRPF es del 19%.

Esta retención no se aplica solo sobre la renta del alquiler, sino también sobre todos los gastos que repercutas al inquilino.

Según establece el artículo 100 del Real Decreto 439/2007 del RIRPF, la retención se debe aplicar sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador.

Continuando con el ejemplo anterior, sería recomendable desglosar la factura de la siguiente forma:

Base imponible: 400,00 €
+IVA (21%): 84,00 €
-IRPF (19%): 76,00 €
=TOTAL: 408,00 €

En este supuesto ficticio, hay 76,00 euros que retiene el inquilino autónomo o empresa y deja de pagarte a ti como propietario del local. Sin embargo este importe no se lo puede quedar, sino que tendrá que ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu IRPF.

Por otra parte, supongamos que tienes una sociedad, sometida al Impuesto sobre Sociedades (IS), mediante la cual llevas a cabo el arrendamiento de tu local o de tus locales. El inquilino no puede, en este caso, practicar la retención en relación con el IRPF, pero sí en relación con el IS.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Al alquilar tu local, obtendrás unos rendimientos (ingresos-gastos) que tendrás que declarar a Hacienda. Concretamente, a través de la Declaración anual de la Renta.

Si alquilas tu local o tus locales teniendo empleada a una persona o más con contrato laboral a jornada completa, se entenderá que el arrendamiento de inmueble/s que llevas a cabo es una actividad económica. En este caso, declararás tus rendimientos como actividad económica en tu declaración de la renta.

Ahora bien, si lo/s alquilas sin ejercer una actividad económica, tendrás que declararlos como rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta.

Es importante que tengas en cuenta esta diferenciación en el tratamiento de los rendimientos, en función de si se considera que ejerces o no una actividad económica al alquilar tu local.