Tributación en el IRPF del alquiler de un inmueble

IRPF del alquiler de un inmueble

IRPF del alquiler de un inmueble de tu propiedad

Si tienes un inmueble de tu propiedad y estás pensando en alquilarlo a un tercero o ya lo has hecho, seguramente te interesará conocer cómo tributa en el IRPF. ¿Qué tienes que hacer para informar el alquiler en la declaración de la Renta? ¿Puedes aplicarte alguna deducción? A continuación, explicaremos cómo tributa el alquiler de un inmueble teniendo en cuenta que tú eres el arrendador.

Cómo declarar el alquiler en la Renta

En primer lugar, debes saber que como propietario del inmueble alquilado estás obligado a declarar los ingresos que obtengas por el alquiler. Pero, por otra parte, también puedes deducirte todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de los ingresos por alquiler.

Es decir, los rendimientos que proceden del alquiler de tu inmueble suponen para ti, como arrendador, un rendimiento de capital inmobiliario. Y para calcular cuál ha sido el rendimiento que has obtenido, solo tienes que restar de los ingresos los gastos deducibles. Además, existen determinadas reducciones aplicables, según el caso, a este importe si resulta positivo.

Rendimientos por alquiler de inmueble = Ingresos íntegros – Gastos deducibles – Reducciones

Para profundizar en esta sencilla fórmula, vamos a explicar qué entiende Hacienda por ingresos íntegros y por gastos deducibles, así como qué reducciones es importante que conozcas.

Ingresos íntegros

Son las cantidades que recibes del arrendatario o inquilino al que tienes alquilado el inmueble.

  • Rentas del alquiler y cantidades asimiladas
  • Importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (por ejemplo, si alquilas la vivienda amueblada)
  • Importes correspondientes a obras, servicio o tributos, por ejemplo, cuyo pago repercutas al inquilino

¿Y qué ocurre si el inquilino no te paga algún mes? ¿Tienes que declarar igualmente las rentas del alquiler que habíais acordado? La respuesta es sí. Debes declarar el importe que acordásteis que te pagaría al cabo del año, aunque no te haya pagado realmente esa cantidad.

Obviamente, te puede parecer injusto tener que declarar un importe que no has cobrado por causa del impago de tu inquilino. Por eso en la normativa está previsto que puedas deducirte como saldo de dudoso cobro la cantidad que no hayas cobrado realmente. Ahora bien, para poder hacerlo, tienes que cumplir por lo menos uno de los dos siguientes requisitos:

  • Que entre la primera reclamación de cobro y el 31 de diciembre hayan pasado más de seis meses
  • Que el inquilino se declare en situación de concurso

Si cumples con uno de los dos requisitos, podrás aplicarte la deducción comentada como saldo de dudoso cobro.

Gastos deducibles

Como ya hemos comentado, para determinar cuál es el rendimiento neto del capital inmobiilario, puedes deducirte de los ingresos íntegros algunos gastos. Concretamente, aquellos gastos que sean necesarios para obtener los ingresos, y también las cantidades destinadas a amortizar el inmueble.

  • Intereses y demás gastos de financiación de los capitales que hayas invertido en la adquisición o la mejora del inmueble. Ejemplo: los intereses de la hipoteca.
  • Gastos de conservación y reparación (ojo, las mejoras y ampliaciones no son deducibles porque van a la amortización del inmueble) Ejemplos: la sustitución del ascensor; trabajos de pintura.

El importe máximo total que te puedes deducir por estos dos tipos de gastos no puede ser superior a los rendimientos íntegros que hayas obtenido. Pero el exceso lo podrás deducir en los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite máximo para cada ejercicio.

Lo que pagas a Hacienda por alquilar un inmueble de tu propiedad Clic para tuitear

Aún hay más gastos que son deducibles, considerados necesarios para la obtención de los rendimientos:

  • Tributos, recargos y tasas que recaen sobre el inmueble alquilado. Ejemplos: el IBI; la tasa de basuras.
  • Servicios personales de terceros. Ejemplos: administración; portería; cuotas de la comunidad.
  • Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica. Ejemplo: los gastos de formalización del contrato de alquiler de la vivienda.
  • Saldos de dudoso cobro. Siempre que se cumpla uno de los requisitos comentados cuando hemos explicado qué son los ingresos íntegros.
  • Primas de contratos de seguro. Ejemplo: seguro de responsabiidad civil.
  • Servicios o suministros. Siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino. Ejemplos: gasto del suministro de agua; gasto del suministro de electricidad.

Además, también es deducible la amortización del inmueble:

  • Gastos de amortización del inmueble. Consiste en el 3% sobre el mayor de los valores entre el valor catastral (sin tener en cuenta el valor del suelo) y el coste de adquisición satisfecho (sin tener en cuenta el valor del suelo).

Y respecto a los bienes muebles:

  • Gastos de amortización de bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble. Estos bienes son amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo
    superior a un año y sean cedidos junto a la vivienda. Ejemplo: mobiliario y electrodomésticos son amortizables en un 10%.

Una vez explicado en qué consisten los ingresos íntegros y los gastos deducibles en relación al IRPF del alquiler de un inmueble de tu propiedad, explicaremos qué son las reducciones.

Reducción del 60% en el IRPF del alquiler

Si al calcular el rendimiento neto (ingresos – gastos), este resulta positivo porque has tenido más ingresos que gastos, quizás puedas aplicar la reducción del 60% por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.

¿En qué caso puedes aplicar esta reducción?

Siempre que el inmueble que tengas arrendado esté destinado a vivienda por parte del inquilino, es decir, sea su hogar permanente.

Además, existen otras reducciones aplicables sobre el rendimiento neto positivo previstas por la normativa, aunque la del 60% es la más destacada.

Cómo calcular el IRPF del alquiler que te toca pagar

Vamos a recordar los conceptos tratados, mediante un ejemplo práctico, para que tengas claro cómo calcular cuánto tendrás que pagar a la Agencia Tributaria por alquilar tu inmueble.

Ejemplo

Pedro compra un piso como inversión en el año 2016, por 170.000 euros, cuyo valor catastral es de 90.000 euros y el valor del suelo supone un 40% del valor catastral total.

Ahora, Pedro ha decidido alquilar el inmueble puesto que paga hipoteca y quiere obtener ingresos para sufragar el gasto mensual que le supone la hipoteca del piso. Finalmente, firma un contrato de arrendamiento con Laura, que lo destinará a su vivienda, por 600 euros al mes (sin mobiliario).

Cuando termine el año, a 31 de diciembre, Pedro tendrá que calcular los ingresos íntegros y los gastos deducibles relacionados con este alquiler. Además, deberá tener en cuenta las reducciones previstas por la normativa en caso que el rendimiento neto resulte positivo.

Vamos a realizar los siguientes cálculos considerando que el contrato se ha firmado a 1 de enero y, por lo tanto, contemplamos los ingresos y gastos de un año entero. Si el contrato de arrendamiento se firma avanzado el año, los cálculos a realizar son los mismos pero, lógicamente, solo tendrás que considerar los ingresos y gastos del periodo en el que has tenido alquilado el inmueble.

Ingresos íntegros

600 €/mes x 12 meses = 7.200 euros

Gastos deducibles

Pedro ha asumido el pago, a lo largo del año, de los siguientes gastos deducibles:

  • Intereses del préstamo hipotecario: 1.200 euros
  • Gastos de formalización del contrato: 150 euros
  • IBI: 340 euros
  • Comunidad de propietarios: 40 €/mes x 12 meses = 480 euros
  • Administrador: 60 euros
  • Amortización del inmueble: recordando que no se tiene en cuenta el valor del suelo, el mayor valor entre el catastral y el de adquisición en este caso es el de adquisición. Por lo tanto, es el que hay que tomar como referencia para el cálculo de la amortización. Siguiendo con el ejemplo, el 60% (que supone el valor de la construcción sobre el valor total) de 170.000 euros es igual a 102.000 euros. Sobre este importe hay que aplicar el 3%: 170.000 euros x 3% = 3.060 euros

Una vez determinados estos importes, Pedro está en disposición de calcular el rendimiento neto:

+7.200 euros (ingresos íntegros)

-1.200 euros (intereses y demás gastos de financiación y conservación y reparación)

-1.030 euros (otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: 150 + 340 + 480 + 60)

-3.060 euros (cantidades destinadas a la amortización)

El rendimiento neto resultante es: 7.200 – 1.200 – 1.030 – 3.060 = 1.910 euros

Al resultar positivo el rendimiento neto y puesto que el alquiler está destinado a vivienda, Pedro puede aplicar la reducción del 60% en el IRPF del alquiler explicada anteriormente.

1.910 euros x 60% = 1.146 euros

De esta forma, el rendimiento neto reducido será:

1.910 – 1.146 = 764 euros

Por lo tanto, Pedro tributará en el IRPF por el alquiler de este piso por 764 euros. Esta cantidad se integrará con el resto de rendimientos en la declaración de la Renta y tendrá que pagar según el tipo que le corresponda. Por ejemplo, si el tipo aplicable es un 15%:

764 euros x 15% = 114,60 euros

Para este ejemplo práctico, podemos concluir que el IRPF del alquiler del piso supone para Pedro 114,60 euros.

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