¿Cómo tributa el alquiler de un inmueble en el IRPF?

IRPF del alquiler de un inmueble de tu propiedad

Si tienes un inmueble de tu propiedad y lo has alquilado o estás pensando en alquilarlo, es importante que conozcas cómo tributa el alquiler en el IRPF. ¿Cómo tienes que declarar las rentas que recibes? ¿Qué gastos puedes deducirte? ¿Qué reducción puedes aplicar al alquiler de una vivienda?

Como propietario y arrendador, las cantidades que obtienes por el alquiler de un inmueble tienen, con carácter general, la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que el inmueble no esté afecto a una actividad económica.

Para calcular el rendimiento que tendrás que declarar en la Renta, debes partir de los ingresos obtenidos y restar los gastos que sean fiscalmente deducibles. Además, cuando el resultado sea positivo, puede existir una reducción por el alquiler de vivienda, cuyo porcentaje depende actualmente de las características del contrato.

La tributación del alquiler en el IRPF cambió para los contratos de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023. La reducción aplicable puede ser del 50%, 60%, 70% o 90%, dependiendo de las circunstancias del alquiler. Los contratos anteriores mantienen, con carácter general, el régimen anterior.

Cómo declarar el alquiler en la Renta

Como propietario de un inmueble alquilado, debes incluir en tu declaración de la Renta los rendimientos obtenidos por el alquiler.

Estos rendimientos se declaran, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario. Para calcularlos, debes determinar primero los ingresos íntegros y después restar los gastos deducibles que correspondan.

La fórmula básica es la siguiente:

Una vez obtenido el rendimiento neto positivo, en los casos en los que resulte aplicable podrá aplicarse la reducción correspondiente por el alquiler de vivienda.

Por tanto, para saber cuánto pagarás por el alquiler de un inmueble en el IRPF no basta con sumar las rentas cobradas. Es necesario tener en cuenta también los gastos fiscalmente deducibles, la amortización del inmueble y, cuando corresponda, la reducción aplicable.

¿Qué se consideran ingresos íntegros del alquiler?

Los ingresos íntegros son, con carácter general, las cantidades que recibes del arrendatario como consecuencia del alquiler.

Entre otros conceptos, pueden incluirse:

• Las rentas del alquiler.
• Las cantidades asimiladas a la renta que deba satisfacer el arrendatario.
• Las cantidades correspondientes a bienes cedidos conjuntamente con el inmueble.
• Los importes correspondientes a determinados gastos, servicios o tributos que sean repercutidos al inquilino.

Por tanto, si el contrato establece que el inquilino debe pagar determinados gastos que jurídicamente corresponden al arrendador y estos se repercuten como parte de la relación arrendaticia, habrá que analizar su tratamiento fiscal como ingreso y, en su caso, como gasto deducible.

¿Qué ocurre si el inquilino no paga el alquiler?

El hecho de que una renta no haya sido cobrada no significa necesariamente que pueda excluirse sin más de los ingresos que deben declararse.

La normativa del IRPF permite deducir los saldos de dudoso cobro cuando se cumplen los requisitos establecidos.

Entre otros supuestos, se considera que existe la posibilidad de deducir un saldo de dudoso cobro cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el final del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses, o cuando el arrendatario se encuentre en situación de concurso.

Por tanto, en caso de impago del alquiler es importante conservar la documentación que permita acreditar la reclamación de las cantidades pendientes.

Gastos deducibles por el alquiler de un inmueble

Para calcular el rendimiento neto del alquiler puedes deducir, con carácter general, los gastos necesarios para obtener los ingresos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes cedidos conjuntamente con él, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

Entre los principales gastos deducibles se encuentran los siguientes:

• Intereses y otros gastos de financiación relacionados con los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble.
• Gastos de conservación y reparación destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso.
• Tributos y tasas que recaigan sobre el inmueble y sean fiscalmente deducibles, como el IBI o determinadas tasas municipales.
• Gastos de administración, vigilancia, portería y servicios personales de terceros.
• Gastos de comunidad de propietarios, cuando correspondan al propietario.
• Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica.
• Primas de seguros relacionadas con el inmueble, cuando cumplan los requisitos para su deducibilidad.
• Servicios y suministros cuando sean satisfechos por el propietario y correspondan al período en que el inmueble genere rendimientos.
• Saldos de dudoso cobro, cuando se cumplan las condiciones previstas en la normativa.
• Amortización del inmueble y de determinados bienes muebles cedidos conjuntamente con él.

No todos los gastos relacionados con una vivienda son automáticamente deducibles. Es necesario que exista una relación con la obtención de los rendimientos y que se cumplan las condiciones fiscales correspondientes.

Gastos de financiación y conservación y reparación

Los intereses y demás gastos de financiación derivados de capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble pueden ser deducibles.

También pueden deducirse los gastos de conservación y reparación necesarios para mantener el inmueble en condiciones normales de uso.

Existe además un límite específico: el importe total que puede deducirse por los gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.

Si existe un exceso, este podrá deducirse en los cuatro años siguientes, respetando el mismo límite.

Amortización del inmueble alquilado

La amortización constituye uno de los principales gastos que puede deducirse el propietario de un inmueble alquilado.

En el caso de los inmuebles, se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad cuando, con carácter general, no supera el 3% aplicado sobre el mayor de los siguientes valores:

• El coste de adquisición satisfecho, sin incluir el valor del suelo.
• El valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Por tanto, para calcular correctamente la amortización es necesario separar el valor correspondiente al suelo del valor de la construcción.

También pueden ser amortizables determinados bienes muebles cedidos conjuntamente con el inmueble, como el mobiliario o los electrodomésticos, aplicando los coeficientes correspondientes.

¿Se pueden deducir los gastos cuando el inmueble no está alquilado todo el año?

Este es un aspecto importante cuando una vivienda permanece vacía durante parte del año.

Los gastos deben analizarse teniendo en cuenta el período durante el cual el inmueble está destinado a producir rendimientos del capital inmobiliario.

Además, durante los períodos en los que el inmueble no está alquilado puede existir, en determinados casos, la obligación de declarar una imputación de renta inmobiliaria, siempre que concurran los requisitos establecidos por la normativa del IRPF.

Por eso, si un inmueble está alquilado únicamente durante una parte del año, en la declaración de la Renta puede ser necesario distinguir entre el período arrendado y el período en el que el inmueble permanece a disposición de su propietario.

Reducción del alquiler en el IRPF: ¿50%, 60%, 70% o 90%?

Una de las principales novedades de los últimos años es que ya no existe una reducción general del 60% para todos los nuevos contratos de alquiler de vivienda.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023, los porcentajes de reducción pueden ser del 50%, 60%, 70% o 90%, dependiendo de las circunstancias del contrato y del inmueble.

La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo y no sobre el importe total de las rentas cobradas.

Reducción del 90% por alquiler de vivienda

La reducción puede alcanzar el 90% cuando se cumplen determinados requisitos.

En particular, debe tratarse de un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial del nuevo contrato debe haberse reducido en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la actualización correspondiente.

Reducción del 70% por alquiler de vivienda

La reducción puede ser del 70% cuando, sin cumplirse los requisitos de la reducción del 90%, concurra alguno de los supuestos previstos legalmente.

Entre ellos se encuentra el alquiler por primera vez de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.

También pueden existir otros supuestos relacionados con viviendas destinadas al alquiler social, determinados programas públicos de vivienda o viviendas con determinadas condiciones de alquiler.

Reducción del 60% por alquiler de vivienda

Puede aplicarse una reducción del 60% cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos por la normativa y dicha actuación haya finalizado en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos.

Reducción general del 50% por alquiler de vivienda

En los demás casos, para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50% sobre el rendimiento neto positivo.

Por tanto, si has firmado un contrato de alquiler de vivienda nuevo, no debes aplicar automáticamente la antigua reducción del 60%.

¿Qué reducción se aplica a los contratos de alquiler anteriores a la Ley de Vivienda?

La modificación introducida por la Ley 12/2023 no eliminó de forma automática la reducción aplicable a los contratos anteriores.

La normativa establece un régimen transitorio para los rendimientos netos positivos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023.

En estos casos, continúa siendo aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF en su redacción anterior, que contemplaba una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo cuando se trataba de un inmueble destinado a vivienda.

Por tanto, para determinar el porcentaje de reducción no basta con saber que el inmueble está alquilado: también hay que comprobar cuándo se celebró el contrato.

¿Cómo calcular el IRPF del alquiler de un inmueble?

Para entender cómo se calcula el rendimiento que debes declarar en la Renta, vamos a utilizar un ejemplo práctico.

Para simplificar el ejemplo, suponemos que el inmueble permanece alquilado durante todo el año y que el contrato permite aplicar la reducción general del 50% correspondiente a un contrato de vivienda celebrado desde el 26 de mayo de 2023, sin que concurra ninguna de las circunstancias que permiten aplicar un porcentaje superior.

Ingresos íntegros

600 €/mes x 12 meses = 7.200 €

Gastos deducibles

Pedro ha asumido durante el año los siguientes gastos:

• Intereses del préstamo hipotecario: 1.200 €.
• Gastos de formalización del contrato: 150 €.
• IBI: 340 €.
• Comunidad de propietarios: 40 €/mes x 12 meses = 480 €.
• Administrador: 60 €.

También puede deducirse la amortización del inmueble.

En este caso, el valor de adquisición de la construcción, excluido el suelo, es:

170.000 € x 60% = 102.000 €

Aplicando el 3%:

102.000 € x 3% = 3.060 €

El rendimiento neto sería:

+7.200 € (ingresos íntegros)

-1.200 € (intereses y otros gastos de financiación)

-1.030 € (otros gastos necesarios)

-3.060 € (amortización)

Por lo tanto:

Esos 955 € no son directamente el impuesto que Pedro tiene que pagar. Se trata del rendimiento que se integrará en su declaración del IRPF junto con el resto de sus rentas.

La cantidad final de IRPF que pagará dependerá de su situación personal y familiar, del resto de sus ingresos, de las deducciones que pueda aplicar y de los tipos de gravamen que correspondan.

Por ello, no sería correcto afirmar que Pedro pagará simplemente un porcentaje fijo sobre esos 955 €.

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar un piso?

No existe una cantidad fija que se pague a Hacienda por alquilar un piso.

El propietario tributa en el IRPF por el rendimiento neto positivo obtenido, después de restar los gastos deducibles y aplicar, cuando corresponda, la reducción prevista para el alquiler de vivienda.

Por tanto, dos propietarios que cobren exactamente la misma cantidad de alquiler pueden terminar pagando cantidades diferentes en su declaración de la Renta si tienen distintos gastos deducibles, diferentes porcentajes de reducción aplicables o una situación fiscal distinta.

¿Qué pasa si alquilo una vivienda solo durante parte del año?

Si el inmueble está alquilado solamente durante una parte del año, tendrás que calcular los rendimientos correspondientes al período en el que haya estado arrendado.

Los gastos que estén vinculados al inmueble deberán analizarse teniendo en cuenta el período al que correspondan y su relación con la obtención de los rendimientos.

Durante el tiempo en que la vivienda no esté alquilada puede existir, si se cumplen los requisitos, una imputación de renta inmobiliaria por el período en que el inmueble permanezca a disposición del propietario.

Por eso, si alquilas una vivienda durante seis meses y permanece vacía los otros seis, la tributación no consiste simplemente en dividir entre dos todos los conceptos de forma automática: hay que analizar cada gasto y cada período.

¿El alquiler de una vivienda tributa siempre en el IRPF?

Cuando el propietario es una persona física y el inmueble no está afecto a una actividad económica, los ingresos derivados del alquiler tienen, con carácter general, la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, si el arrendamiento se realiza en determinadas circunstancias y existe una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar la actividad de arrendamiento, puede ser necesario analizar si existe una actividad económica a efectos del IRPF.

Por ello, cuando el alquiler constituye una actividad relevante o se gestionan varios inmuebles, conviene revisar las circunstancias concretas antes de determinar su tratamiento fiscal.

Preguntas frecuentes sobre el IRPF del alquiler de un inmueble

¿Cómo tributa el alquiler de un inmueble en el IRPF?

Con carácter general, los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble generan rendimientos del capital inmobiliario. Para calcularlos se restan los gastos deducibles y la amortización y, si el resultado es positivo, puede aplicarse la reducción correspondiente cuando se cumplan los requisitos.

¿Qué gastos puedo deducir por el alquiler de una vivienda?

Entre otros, pueden ser deducibles los intereses y gastos de financiación, conservación y reparación, IBI y determinadas tasas, gastos de comunidad, seguros, administración, defensa jurídica, determinados suministros y la amortización del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos fiscales.

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca del piso alquilado?

Sí, los intereses y otros gastos de financiación relacionados con la adquisición o mejora del inmueble pueden ser deducibles, con los límites establecidos por la normativa del IRPF.

¿Qué porcentaje de reducción puedo aplicar por alquilar una vivienda?

Para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción puede ser del 50%, 60%, 70% o 90%, dependiendo de las circunstancias del contrato y del inmueble.

¿Sigue existiendo la reducción del 60% por alquiler de vivienda?

Sí, pero no como porcentaje general para todos los contratos nuevos. La reducción del 60% puede resultar aplicable en determinados supuestos previstos por la normativa actual y, además, el régimen transitorio mantiene la reducción del 60% para determinados contratos de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023.

¿Qué reducción se aplica a un contrato de alquiler firmado después de 2023?

Depende de las circunstancias. Para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 puede aplicarse una reducción del 50%, 60%, 70% o 90% si se cumplen los requisitos establecidos en cada caso.

¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado?

Con carácter general, la amortización del inmueble puede calcularse aplicando el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, sin incluir el valor correspondiente al suelo.

¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?

Las rentas impagadas pueden tener la consideración de saldos de dudoso cobro y ser fiscalmente deducibles cuando se cumplen los requisitos establecidos por la normativa, entre ellos determinados plazos de reclamación o la situación de concurso del arrendatario.

¿Tengo que declarar un alquiler si solo he alquilado el piso unos meses?

Sí. Debes declarar los rendimientos correspondientes al período en que el inmueble haya estado alquilado. Además, por el período en que el inmueble no haya estado arrendado puede existir una imputación de renta inmobiliaria si se cumplen los requisitos legales.

¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda por alquilar un piso?

No existe una cantidad fija. El importe final dependerá del rendimiento neto obtenido, de la reducción que pueda aplicarse y del resto de circunstancias personales y fiscales del propietario.

Conclusión: ¿cómo tributa el alquiler de un inmueble en el IRPF?

Alquilar un inmueble puede generar un rendimiento del capital inmobiliario que debe incluirse en la declaración de la Renta.

Para calcularlo correctamente hay que tener en cuenta los ingresos íntegros, los gastos deducibles y la amortización del inmueble. Si el resultado es positivo, además habrá que comprobar si puede aplicarse alguna de las reducciones previstas para los alquileres de vivienda.

La fecha del contrato es especialmente importante desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, ya que actualmente no todos los alquileres de vivienda tienen derecho a la antigua reducción general del 60%.

Antes de presentar la declaración de la Renta conviene comprobar:

• Qué ingresos has obtenido por el alquiler.
• Qué gastos son fiscalmente deducibles.
• Qué amortización puedes aplicar.
• Durante qué período ha estado alquilado el inmueble.
• Si existen rentas impagadas que puedan considerarse saldos de dudoso cobro.
• La fecha del contrato de arrendamiento.
• Si el inmueble está destinado a vivienda y qué reducción puede resultar aplicable.
• Si durante los períodos en los que no ha estado alquilado existe imputación de renta inmobiliaria.

La fiscalidad del alquiler de un inmueble puede parecer sencilla, pero pequeños detalles en los gastos, la amortización o el porcentaje de reducción aplicable pueden modificar de forma importante el resultado de la declaración.

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